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中国MBA网:未来十年天价房与鬼城齐飞——金岩石EMBA课堂旁观中国房地产

发布日期:2014-03-24     作者:周星彤 蔡曼良     浏览:0

“城市是女性的灵魂,城市是以消费者为主体,现代城市创造就业、创造财富和创造消费。”3月21至3月22日,被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”、曾为国金证券首席经济学家的金岩石教授走进我校EMBA课堂,概述了中国未来10年的发展方向并为中南大学子解读了房地产天价背后的城镇化驱动。

房地产是空间的经营

金岩石教授认为,未来是房地产金融化的十年,从2003年开始。房地产经营的是空间的货币化,所以房地产不是在经营房地产,而是在经营空间,为什么农村没有房地产呢?因为农村的空间不稀缺,你放弃一亩地,空间就出来了。农业和农民在空间上是共享的,但是城市的空间资源是稀缺资源,同样的房子,同样的成本,盖在农村,盖在城市为什么加个不一样,绝对不是因为房子的成本有差别。虽然我们可以看到地价有差别,其实,地价也没有差别。

差别在于,城市的房产包含三重溢价,土地的价值,房产的价值,还有一个:空间的溢价。由于空间无形,所以我们说这是溢价。依托土地房产形成的空间溢价。以空间溢价来研究我们就看到了城市化的空间,具有有限性。当人们都想进入中心城市,于是,开发性溢价就出现了。开发是人口流动,流动中积聚集中,人口积聚集中的空间本身,包含着货币化的价值。

这就是我们俗话说,空气中漂浮着金钱的味道。当空气中能闻出钱味,也就意味城市化中最稀缺资源是空间资源,我们把城市化中空间产生的开发性溢价,作为我们研究城市化的起点。

房价没有合理价

房子,到底什么价叫合理?

金教授道, 合理房价是一个伪命题,当我们看到一个伪命题的伪命题,房价是总理说了算还是总经理说了算,这是一个伪命题的伪命题,真正的房价应该由供求双方说了算。

走进城市大街小巷都有租售二字,农村为什么没有,因为农村的房子是给人住的,城市的房子呢?城市的房子对于多数人是要通过租或者买才能住的。这就形成了城市房产的三重属性:住、租、售。

合理房价的三个公式,第一个公式:房价收入比;第二个公式:租金回报率。租金回报率我们通常参考国债收益率,国债收益率4%--6%就形成了15年到25年,那么按照这标准,北上广深的房价也是至少跌一半。

这两个公式是正确的,但它描述的是发达国家,发达国家是已经开发完的国家,也就是人口不流动的国家,但是在中国,我们是在开发中,是在人口流动中,所以人口流动会导致这样的公式无效。第二个前提,是货币总量的不增长,或者货币总量的增长和人口总量的增长持平。

在中国,决定房价的不是收入,不是租金,而是致富的欲望和超额货币的增长。

现代都市,空间的价值是用金钱来衡量的,这就是空间的货币化,空间我们在计算的时候,一看原来的财富存量,二看承诺的投注量,三看投资引来的资金量,这样,我们就有一个动态的财富评价标准。单位空间的人口财富比决定房价。所以不合理的合理性就出现了,这就是从经济学角度,我们看到了一个制度选择的悖论。

如果你要合理的制度,你就得接受不合理的高房价,如果你要合理的房价,你就要放弃合理的制度。又想要合理的制度住宅商品化,又想要合理的房价,让房价加到谁都能买得起,这是一个不可能实现的目标。如果这个目标实现了,也就意味着我们毁掉了一个城市。

天价房与鬼城齐飞

金教授认为,高房价的第二个功能,是限制人口流动,你们都想来,你们都知道这地方有钱,你们知道这有好学校,知道这有好医院,知道这有各种好东西,你们都想来。现在你们开个价,一千万为限,你们还想来吗?所以高房价,限制人口流动,这样才能够让城市的有限空间,能够获得最高的经济效益。这时候,一千万就会把你们中的一半打掉,但是,你们中间,另外一半人,一半中的一半有钱,翻墙过来了。另外一半,没钱怎么办,有梦。这时候你就会看到,在城市周边蜗居蚁居的人,代表这个城市的未来。因为他们有梦,富人有钱,穷人有梦,才会让城市变成金钱和梦想的汇聚中心。从而铸造传奇,让更多的人铤而走险。

这样,我们就看到,高房价调节人口流动,让更有竞争力的人,进入城市。让没有能力进程的人,被挡在城外。或者选择退出竞争。于是,城市的竞争力,就会由于外来资金的流入和外来人口的流入而提升。人口的流动,是竞争力的保证。

有学者说,中国的人均住宅面积已经很高了,这又是一个平均数思维的误导,因为城市化率的“跳升”并不会带来房价普涨。便宜的房子在农村到处都有,是因为农村被边缘化了,在城市化的完成阶段也会有一些城市被边缘化,在这些被边缘化的城市会由于就业机会减少而人口外流,此时中国也会像欧美澳洲一样出现“鬼城”和“灾城”,也就是“去城市化”。在这个阶段,城市化---去城市化---再城市化将同时进行,互为条件,此时城市化进入“洗牌”阶段:在人口持续流入的城市,空间从相对稀缺却走向绝对稀缺;在人口外流的城市,空间从相对稀缺走向不再稀缺;还有一些城市会急剧萎缩甚至消亡,在这一阶段“天价房”与“鬼城”将会共同出现。

贺华文

2009级MBA校友
九州通集团湖北九州通中药产业发展有限公司企管总监、兼九州健康园商贸有限公司总经理

三年的MBA时光,留下许多难以忘记的人和事。有知识渊博、深厚学术造诣的汪海粟院长,有孜孜不倦给予我论文指导的文豪教授,有陪伴我们成长,时刻督促我们学习的辅导员王艳明老师…,忘不了第一次的拓展,忘不了每一次的课堂上聆听与讨论,更忘不了我们夺得MBA案例大赛冠军的那个夜晚…这些都成为我宝贵的回忆。在这里,我丰富了理论知识,为工作中的困惑找到了答案;在这里,我结交了师友,在成长的道路上并肩同行。有过迷茫、徘徊甚至痛苦,但更多的是欢笑、感悟与满满的收获。来到这里,不虚此行!